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Par le passé, il fallait acheter un bien physique comme une maison ou un appartement pour investir dans l’immobilier. De nos jours, il est possible de devenir actionnaire en investissant dans une société active dans l’immobilier. En Belgique, vous avez la possibilité de passer par une société immobilière réglementée (SIR).
Le présent article du 10.09.2024 vous explique ce qu’est une SIR et vous présente les possibilités pour investir dans l’immobilier avec les SIR.
Performances de l’immobilier en Belgique
Avant de nous plonger dans le monde des SIR, intéressons-nous d’abord aux performances de l’immobilier belge en général.
L’immobilier est un des investissements les plus populaires en Belgique. Plus de 70 % des ménages sont propriétaires de leur habitation. Bien souvent, il s’agit de l’investissement de toute une vie. D’autres se tournent vers l’achat d’un bien immobilier dans le but de le rénover pour ensuite le mettre en location ou le revendre et générer des revenus.
Il faut cependant prendre en compte différents facteurs lorsque vous décidez d’investir dans l’immobilier classique. Pensez aux frais de notaire ou aux coûts d’une rénovation, ce qui impacte le rendement net au final. Dans le cas d’une location, il est possible que le bien ne trouve pas toujours de locataire ou que celui-ci subisse des dégradations au fil du temps, nécessitant un investissement supplémentaire.
En Belgique, les prix ont explosé au cours de cette dernière décennie. D’après un rapport de Statbel, l’office belge de statistique, le prix médian des appartements a bondi de 45 %, celui des maisons a progressé de 43,5 % en près de 10 ans. Ainsi, une maison à 4 façades achetée à 260.000 euros en 2014 se vendait à 369.000 euros en 2023. Cette tendance haussière s’étend au-delà de nos frontières.
Qu’est-ce qu’une SIR ?
Si vous n’avez pas les moyens d’investir directement dans une maison ou un appartement, ou si vous n’avez pas envie d’être confronté aux aléas de la location, vous pouvez vous tourner vers d’autres méthodes d’investissement immobilier. Une des méthodes les plus populaires consiste à se tourner vers les sociétés immobilières réglementées (SIR).
Depuis 2014, une société immobilière réglementée (SIR) est un type de société d’investissement immobilier, encadré par la loi belge, bénéficiant d’un régime fiscal favorable. Elle a pour but d’acquérir, détenir, gérer, développer et vendre des biens immobiliers, notamment des immeubles à usage locatif. Ce modèle est similaire aux Real Estate Investment Trusts (REITs) dans d’autres pays.
Voici les principales caractéristiques des SIR en Belgique :
- Portefeuille immobilier diversifié : les SIR doivent diversifier leur patrimoine pour limiter les risques, en investissant dans différents types de biens.
- Distribution des bénéfices : elles sont tenues de distribuer au moins 80 % de leurs revenus annuels nets à leurs actionnaires sous forme de dividendes.
- Supervision : les SIR sont soumises à la supervision de l’Autorité des services et marchés financiers (FSMA), ce qui garantit la transparence et le respect des règles.
- Régime fiscal avantageux : elles bénéficient d’une exonération d’impôt sur les sociétés, mais doivent payer une taxe spécifique sur leurs actifs immobiliers.
Les SIR sont couramment utilisées pour des investissements à long terme dans l’immobilier, notamment dans les bureaux, centres commerciaux ou résidences.
Investir dans des actions d’une SIR : avantages et risques
Investir dans des actions d’une société immobilière réglementée (SIR) en Belgique présente plusieurs avantages, mais aussi des risques spécifiques.
Avantages :
- Revenus réguliers via dividendes :
Les SIR sont tenues de distribuer au moins 80 % de leurs bénéfices sous forme de dividendes, ce qui permet aux investisseurs de percevoir des revenus réguliers, souvent plus élevés que les actions classiques. Ce dividende assez généreux peut varier de 2 à 4 %. - Fiscalité avantageuse :
Les SIR bénéficient d’un régime fiscal favorable, avec exonération d’impôt sur les sociétés, rendant ces sociétés plus attrayantes que d’autres entreprises soumises à des impôts plus élevés. - Diversification de l’investissement immobilier :
Investir dans une SIR permet d’accéder à un portefeuille immobilier diversifié (bureaux, commerces, résidences), réduisant ainsi les risques liés à l’acquisition d’un seul bien. - Liquidité supérieure à l’immobilier direct :
Contrairement à un investissement immobilier classique, les actions des SIR sont cotées en bourse, offrant une liquidité plus importante. - Gestion professionnelle :
Les biens des SIR sont gérés par des experts, permettant aux investisseurs de bénéficier d’une gestion professionnelle sans se soucier des aspects opérationnels (location, entretien, etc.).
Risques :
- Volatilité boursière :
Même si les SIR investissent dans des actifs immobiliers tangibles, leurs actions sont cotées en bourse, ce qui peut entraîner des fluctuations de leur valeur. - Concentration sectorielle :
Les SIR, bien qu’elles diversifient leurs portefeuilles, restent concentrées dans le secteur immobilier. Une crise dans ce domaine pourrait affecter leurs performances. - Risques liés aux taux d’intérêt :
Les SIR financent souvent leurs projets via l’emprunt. Une hausse des taux d’intérêt peut alourdir leurs coûts et impacter les dividendes versés. - Vacance locative :
Si un bien détenu par la SIR ne trouve pas de locataires, les revenus locatifs diminuent, impactant ainsi le rendement. - Réglementation stricte :
Les SIR doivent respecter des règles strictes, comme l’obligation de distribuer 80 % des bénéfices, ce qui peut limiter leurs capacités de réinvestissement.
Exemples de SIR belges
Aedifica (ISIN : BE0003851681)
Aedifica est une entreprise spécialisée dans l’immobilier de soins de santé, notamment des maisons de retraite et des résidences médicalisées dans toute l’Europe. En 2022, Aedifica comptait 630 sites et 35.000 résidents. Sa capitalisation boursière atteint les 3 milliards d’euros. Aedifica s’échange sur Euronext Bruxelles et Euronext Amsterdam.
Warehouses de Pauw (WDP) (ISIN : BE0974349814)
WDP est une entreprise spécialisée dans l’immobilier logistique. Ses entrepôts sont situés dans le Benelux, en Allemagne, en France et en Roumanie. Sa superficie louable est supérieure à 7 millions de mètres carrés. Sa capitalisation boursière avoisine les 5,6 milliards d’euros. WDP s’échange sur Euronext Bruxelles et Euronext Amsterdam.
Xior (ISIN : BE0974288202)
Xior est le plus grand acteur du logement étudiant en Europe. Xior est présent en Allemagne, en Belgique, au Danemark, en Espagne, en Pologne, aux Pays-Bas, au Portugal et en Suède. Au total, Xior compte 176 résidences dans 42 villes. Près de 18.000 étudiants louent une chambre ou un studio à la société anversoise. Sa capitalisation boursière avoisine le 1,5 milliard d’euros. L’action Xior s’échange à la bourse de Bruxelles.
Cofinimmo (ISIN : BE003593044)
Cofinimmo est spécialisée dans l’immobilier de santé et de bureaux. La société est présente à travers l’Europe. Sa capitalisation boursière s’élève à 2,55 milliards d’euros. L’action Cofinimmo s’échange à la bourse de Bruxelles.
Vastned Belgium (ISIN : BE0003754687)
Vastned est une entreprise spécialisée dans l’immobilier commercial et multifonctionnel. Ses propriétés sont situées dans des villes commerciales en vogue dont Anvers, Bruxelles, Gand et Bruges. Sa capitalisation boursière s’élève à 166 millions d’euros. L’action s’échange à la bourse de Bruxelles.
Conclusion
Les SIR offrent des avantages intéressants en termes de rendements réguliers et de diversification immobilière. Les dividendes sont généralement intéressants grâce à leur statut fiscal favorable. Cependant, les SIR comportent aussi des risques liés à la volatilité du marché et aux fluctuations des taux d’intérêt. Il est donc essentiel d’évaluer votre tolérance au risque et vos objectifs financiers avant d’investir dans des actions de SIR.
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